Asesoramiento e intermediación con arrendadores de locales de negocio

1. ASESORAMIENTO E INTERMEDIACIÓN

___________________________

Debido a la situación actual de la pandemia del Covid-19, numerosos negocios se han visto afectados por el cierre de actividad en virtud del Decreto del Estado de Alarma. Esto ha implicado que muchos pequeños empresarios y autónomos se hayan visto obligados a cesar en su actividad, lo que implica dificultades financieras para poder hacer frente a los pagos, entre ellos los vinculados al arrendamiento de locales, oficinas, etc.

Desde el Área jurídica de Sicura podemos ofrecerles un servicio integral de asesoramiento e intermediación con el arrendador para buscar una salida a esta situación y garantizar a futuro la continuidad del negocio.

Los sectores más importantes a los que podemos ofrecer este servicio son:

  • Café-espectáculo.
  • Restaurante-espectáculo.
  • Gimnasios.
  • Discotecas y salas de baile. Salas de juventud.
  • Salones recreativos.
  • Bares especiales.
  • Bares de copas sin actuaciones musicales en directo.
  • Bares de copas con actuaciones musicales en directo.
  • Tabernas y bodegas.
  • Cafeterías, bares, café-bares y asimilables.
  • Chocolaterías, heladerías, salones de té, croisasanteries y asimilables.
  • Restaurantes, autoservicios de restauración y asimilables.
  • Bares-restaurantes.

Todas ellas son actividades suspendidas conforme al Anexo del Real Decreto 7/2020

2. LOS EFECTOS DEL CORONAVIRUS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO

___________________________

Consecuencia directa de la situación extraordinaria de  la pandemia del Coronavirus que afecta a nuestro país, es sin duda el fuerte impacto en los arrendamientos de locales de negocio, viéndose los arrendatarios obligados a cesar en su actividad, y en la difícil tesitura de tener que continuar cumpliendo con la obligación de pagar la renta de un local clausurado, cuando ningún ingreso están percibiendo o bien están sufriendo un desplome considerable en su facturación, quebrándose por tanto la reciprocidad y el equilibro de las obligaciones asumidas por la parte arrendadora y por la parte arrendataria que debe imperar.

No podemos obviar que los acuerdos están para cumplirse, y que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de una de las partes, ahora bien, hemos comenzando este apartado subrayando el carácter extraordinario de la situación, por lo que extraordinariamente el inquilino que por causas ajenas a su voluntad imprevisibles e inevitables, ve clausurado su negocio cesando en la actividad a la que estaba afectado el local, debe tener una respuesta a tal problemática, y ésta por supuesto debe someterse a unos controles para evitar incumplimientos contractuales injustificados que por supuesto ningún amparo tendrían.

¿Qué soluciones encontramos en nuestras leyes y en nuestros tribunales para aquellos inquilinos que regentaban locales de negocios enumerados en el Anexo del Real Decreto 7/2020?

Por supuesto SICURA apuesta por tratar de dar solución a sus clientes de manera amistosa y extrajudicial, ahorrando tiempo y costes en estos difíciles momentos, poniendo nuestros profesionales todo su empeño y perseverancia para alcanzar el mejor acuerdo para nuestros clientes, asumiendo el compromiso de estudiar cada caso en particular porque nuestra experiencia nos lleva a afirmar que ningún caso es igual que otro, pero todos son igualmente importantes.

Encontramos argumentos en nuestro Código Civil, para defender en estos contratos la renegociación de la renta y consiguiente reducción de su cuantía.

Así pues, el artículo 1575 del Código Civil, al referirse a los arrendamientos de predios rústicos, establece que el arrendatario tendrá derecho a rebaja de la renta en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos; entendiéndose por caso fortuito extraordinario el incendio, la guerra, la peste, la inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever.

También encontramos sentencias que acogen la excepcional liberación de la obligación de pagar la renta por parte del inquilino, acogiéndose a la que se ha denominado doctrina Rebus Sic Stantibus.

La doctrina jurisprudencial Rebus Sic Stantibus, que resulta serde aplicación restringidapretende restablecer el equilibrio contractual de prestaciones que por circunstancias extraordinarias y de fuerza mayor lo han alterado, por lo que debe ser un juez quien autorice la modificación excepcional del contrato en cuestión, ya que de lo contrario quebraría el principio general de la seguridad jurídica.

¿Qué requisitos deben concurrir para poder solicitar a la autoridad judicial la modificación temporal del contrato de arrendamiento de local de negocio bajo la doctrina Rebus Sic Stantibus, liberando temporalmente al inquilino del pago de la renta?

Para poder aplicar la doctrina Rebus Sic Stantibus, el juzgado deberá comprobar la concurrencia de los siguientes requisitos;

1. Una alteración desconectada de la voluntad de las partes, es decir que la causa no le sea imputable al arrendatario.

2.  Riesgo impredecible y naturaleza extraordinaria de las circunstancias, conllevando una obligación o contraprestación excesivamente onerosa para una de las partes (en este caso para el arrendatario).

Sin obviar que estamos ante una situación excepcional y sin precedentes, debe apreciarse la concurrencia del supuesto de fuerza mayor, definida en nuestro Código Civil como aquel suceso que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables, para poder excluir la responsabilidad contractual del arrendamiento.

Es precisamente en este escenario en el que lamentablemente nos encontramos, y el que justificaría liberar de responsabilidad  al arrendatario del pago de la renta, o la rebaja de la renta pactada en el contrato por las partes., pudiendo calificarse estos hechos causados consecuencia de la pandemia de Coronavirus que asola nuestro país, y el estado de alerta decretado por el Gobierno de España, de fuerza mayor, lo que que permitiría aplicar la doctrina Rebus Sic Stantibus e interesar de la autoridad judicial la modificación del contrato para aquellos negocios que tras el Decreto Ley 7/2020 han sido obligados a cesar en la actividad y clausurar sus locales.

NUESTRO DESPACHO

___________________________

C/ Silva n.º 2, 1º, oficina 4

28013-Madrid

Tel.: +34 615 559 210

info@sicura.eswww.sicura.es