Valoración de inmuebles para investigaciones patrimoniales

Parte I

Es importante conocer unos conceptos previos antes de adentrarnos en el cálculo del valor de un inmueble, puesto que serán la base para poder comprender esta actividad y la terminología empleada. En este caso, sólo nos fijaremos en aquellos conceptos que entendemos son los que se deben conocer en el contexto de una valoración inmobiliaria dentro de un informe de investigación patrimonial:

Valor de mercado: es el valor del inmueble más el coste de los acabados, elementos constructivos e instalaciones, deduciendo la depreciación por la antigüedad. De una forma más sencilla es el valor que podría recibir un vendedor por la venta de una propiedad, libre de cargas y arrendatarios, en la misma fecha de valoración.

Superficie útil: es la superficie del suelo delimitado por el perímetro y definido por:

  • La cara interior de los cerramientos externos (incluyendo el 50% de terrazas, miradores o similares) de un edificio o de un elemento de un edificio, más la mitad de la superficie del suelo de espacios exteriores de uso privativo cubiertos (terrazas, balcones, tendederos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta, excepto las superficies ocupadas por los:
  • Cerramientos interiores fijos.
  • Elementos estructurales verticales.
  • Canalizaciones y conductos de sección horizontal superior a 100 cm2 (10 x 10 cm).
  • Superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,50 metros.
  • Espacios exteriores no cubiertos.

Superficie construida sin partes comunes: es la útil sin excluir:

  • Cerramientos interiores fijos.
  • Elementos estructurales verticales.
  • Canalizaciones y conductos de sección horizontal superior a 100 cm2 (10 x 10 cm).
  • Superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,50 metros.
  • Espacios exteriores no cubiertos, e incluyendo los cerramientos exteriores al 100% o al 50% si son medianeros.

Superficie construida con partes comunes: es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda, según cuota, de los elementos comunes.

Valorar: establecer o señalar el precio de algo.

Tasar: determinar el valor de algo.

Asimismo, existen unos principios rectores, detallando únicamente aquellos que pueden ser de interés respecto de las investigaciones patrimoniales y que el alumno debe conocer:

Principio de mayor o menor uso: el valor de un inmueble será dependiente del uso a que se destine, por ello la valoración será en base a la mejor de las opciones que se pueda dar.

Principio de proporcionalidad: los informes se realizarán con la amplitud necesaria dependiendo del uso del objeto de valoración.

Principio de prudencia: ante varias posibilidades igualmente probables, elegiremos la que dé como resultado un menor valor.

Principio de sustitución: el valor de un inmueble es equivalente al de otro similar y sustitutivo del primero. Esto nos permite utilizar el método de comparación, que será el empleado en los casos de investigación patrimonial, sin exclusión de otros métodos.

Principio de transparencia: el informe de valoración deberá contener información clara y bastante para su fácil comprensión, detallando las hipótesis empleadas.

Perito: persona entendida, experimentada, hábil, práctica en una ciencia o arte.[1] También, persona que, poseyendo conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos, informa bajo juramento, al juzgador sobre puntos litigiosos en cuanto se relacionan con su especial saber o experiencia. Los peritos pueden ser:

  • Públicos (adscritos a las administraciones)
  • Privados.
  • Judiciales (públicos o privados que intervienen en los procesos judiciales).

Prueba: justificación de la verdad de los hechos controvertidos en un juicio, hecha por los medios que autoriza y reconoce por eficaces la Ley. En los procesos judiciales las pruebas se realizan principalmente por:

  • Confesión.
  • Inspección.
  • Presunción.
  • Testificación.
  • Peritación.

Informe pericial: exposición que realiza el perito en la que recoge el resultado de sus valoraciones.

Dictamen: informe razonado que el perito presenta al juez, en el que incluye sus opiniones profesionales.


[1] Perito proviene del latín “peritus”.